Seguro decenal: qué es, para qué sirve y cuándo es obligatorio

El seguro decenal es una garantía legal clave en la construcción de viviendas en España. Protege frente a defectos estructurales graves y ofrece seguridad jurídica a compradores y promotores.

Cuando se construye una vivienda nueva, no solo importa que esté bien diseñada o que tenga acabados atractivos. Lo más importante es que la estructura sea sólida, estable y segura. Para garantizar esto, la normativa española obliga, en muchos casos, a contratar un seguro decenal, cuya finalidad es proteger a los propietarios frente a daños graves que puedan surgir en los primeros diez años tras la finalización de la obra.

En Casatoc analizamos qué es este seguro, qué cubre, quién debe contratarlo y cuándo resulta obligatorio, para que puedas entender mejor sus implicaciones antes de invertir en una vivienda de obra nueva o enfrentar una construcción por tu cuenta.

1. ¿Qué es el seguro decenal?

El seguro decenal es una póliza de seguro de daños que cubre durante diez años los defectos estructurales graves que puedan afectar a una construcción una vez finalizada. Su principal objetivo es garantizar que una vivienda nueva no presente fallos que comprometan su estabilidad o seguridad, y que los costes derivados de estos daños no recaigan directamente en los propietarios.

Este seguro está regulado por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece responsabilidades para promotores, constructores y, en última instancia, protección para los futuros propietarios.

2. ¿Qué cubre el seguro decenal?

El seguro decenal cubre principalmente los daños materiales graves causados por vicios ocultos en elementos esenciales de la construcción, que afecten a la resistencia mecánica o estabilidad del inmueble. Esto incluye:

• Daños en la cimentación.
• Problemas en la estructura, como pilares o vigas.
• Defectos que puedan comprometer la resistencia o equilibrio del edificio.

La cobertura empieza desde la finalización de la obra y se extiende durante un periodo de diez años. Si durante ese tiempo aparecen problemas como grietas importantes, hundimientos o fallos estructurales, la póliza debe hacerse cargo de las reparaciones o los costes correspondientes.

3. ¿Cuándo es obligatorio?

La obligación de contratar el seguro decenal está específicamente regulada por la LOE, y depende del tipo de construcción y su uso previsto:

• Es obligatorio para edificaciones de nueva construcción destinadas a uso residencial, como viviendas unifamiliares o bloques de apartamentos.
• Debe estar contratado antes de que las obras se den por terminadas y, en la mayoría de los casos, antes de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
• Si no se contrata cuando es obligatorio, la vivienda no podrá inscribirse oficialmente, lo que puede impedir su venta o la obtención de financiación hipotecaria.

4. ¿Quién debe contratar el seguro decenal?

La normativa establece que la responsabilidad de contratar este seguro recae en el promotor de la obra. El promotor es quien financia, impulsa y organiza la construcción, y es legalmente responsable de garantizar las coberturas exigidas por la ley antes de finalizar el proyecto.

En construcciones donde no exista un promotor profesional (como en la autopromoción), la obligación puede variar según el uso final de la vivienda y la intención del constructor de vender o no la propiedad dentro de los diez años siguientes.

5. Excepciones y casos especiales

Aunque la regla general exige la contratación del seguro decenal para viviendas de obra nueva, existen algunas excepciones:

• Autopromoción residencial: Cuando una persona física construye una vivienda para su uso personal y no tiene intención de venderla dentro de los próximos diez años, la ley no exige formalmente el seguro. Sin embargo, si posteriormente decide venderla antes de que termine el periodo de diez años, deberá contratarlo.
• Reformas que no afecten a la estructura: Las obras o reformas que no implican modificaciones estructurales profundas no requieren el seguro decenal.
• Edificaciones no residenciales: En muchos casos, edificios destinados a uso comercial, industrial o temporal no están incluidos en la obligatoriedad, aunque puede ser recomendable contratar coberturas específicas.

6. Por qué es importante para compradores

Para quien compra una vivienda de obra nueva, el seguro decenal es una garantía invaluable: ofrece seguridad jurídica y financiera frente a defectos graves que podrían aparecer años después de la entrega.

Sin esta póliza, cualquier problema estructural detectado dentro de los diez años posteriores a la construcción podría suponer un coste significativo para el nuevo propietario, quien no tendría respaldo legal para exigir reparaciones o indemnización.

7. Preguntas frecuentes