¿Qué ocurre con el alquiler cuando fallece el inquilino?

Cuando fallece el inquilino de un alquiler no implica automáticamente la finalización del contrato. La ley contempla subrogaciones, plazos y derechos tanto para familiares como para propietarios.

La muerte de un inquilino es una situación delicada que genera dudas legales y emocionales. Más allá del impacto personal, surgen preguntas prácticas: ¿el contrato de alquiler se extingue?, ¿puede seguir viviendo alguien en la vivienda?, ¿qué derechos tiene el propietario?

La legislación española establece un marco específico para estos casos, con el objetivo de equilibrar el derecho a la vivienda de los convivientes y los derechos patrimoniales del arrendador. Entender este marco es clave para evitar conflictos.

1. Regla general tras el fallecimiento

El contrato de alquiler no se extingue automáticamente con la muerte del inquilino. La ley permite que determinadas personas continúen en la vivienda mediante la subrogación, siempre que cumplan los requisitos legales.

Esta protección busca evitar que familiares o convivientes queden en situación de desamparo inmediato, especialmente cuando la vivienda era su residencia habitual.

2. Qué es la subrogación del alquiler

La subrogación es el mecanismo por el cual una persona distinta al inquilino original pasa a ocupar su posición en el contrato, manteniendo las mismas condiciones pactadas.

No implica la firma de un nuevo contrato, sino la continuidad del existente, con los mismos derechos y obligaciones.

3. Quién puede subrogarse legalmente

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un orden de prioridad claro para la subrogación:

• Cónyuge o pareja de hecho que conviviera con el inquilino.
• Hijos que convivieran habitualmente.
• Ascendientes dependientes.
• Otros familiares con convivencia acreditada.

Este orden es excluyente: si existe una persona con mayor prioridad, las siguientes no pueden subrogarse.

4. Importancia de la convivencia previa

La convivencia no puede ser puntual ni ocasional. Debe tratarse de una convivencia real, continuada y acreditable anterior al fallecimiento.

El empadronamiento, recibos, certificados o testimonios pueden servir como prueba en caso de conflicto.

5. Plazos para comunicar el fallecimiento

La persona que desee subrogarse dispone de un plazo máximo de tres meses para comunicar el fallecimiento al propietario.

La comunicación debe realizarse por escrito e ir acompañada de la documentación que acredite el derecho a la subrogación.

6. Cuándo se extingue el contrato

La extinción del contrato de alquiler se formaliza cuando no existe ninguna persona con derecho a subrogación o cuando no se comunica el fallecimiento dentro del plazo legal.

En ese caso, el propietario puede recuperar la vivienda conforme a la normativa vigente.

7. Derechos del propietario

El arrendador tiene derecho a conocer el fallecimiento del inquilino, exigir acreditación de la subrogación y recuperar la vivienda si no se cumplen los requisitos legales.

La normativa aplicable se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

8. Situaciones habituales tras el fallecimiento del inquilino

En la práctica, el fallecimiento de un inquilino suele generar situaciones complejas que no siempre encajan de forma clara en la teoría legal. Es habitual que familiares continúen ocupando la vivienda sin comunicar inmediatamente el fallecimiento al propietario, ya sea por desconocimiento de la normativa o por la carga emocional del momento.

Esta falta de comunicación puede generar conflictos posteriores, especialmente cuando el propietario detecta la ocupación sin saber quién reside realmente en la vivienda o bajo qué título legal lo hace. En estos casos, la clave no es solo quién ocupa la vivienda, sino si cumple los requisitos legales para subrogarse en el contrato.

También es frecuente que existan discrepancias entre varios familiares que podrían tener derecho a la subrogación. La ley establece un orden de prioridad claro, por lo que no es posible que varias personas se subroguen simultáneamente ni que elijan libremente quién continúa con el contrato.

Otro escenario habitual es aquel en el que el inquilino fallecido vivía solo. En estos casos, si no existe ninguna persona con derecho a subrogación, el contrato se extingue y la vivienda debe ser devuelta al propietario, quien podrá disponer de ella nuevamente conforme a la ley.

Estos supuestos ponen de manifiesto la importancia de actuar con rapidez, transparencia y asesoramiento adecuado. Tanto familiares como propietarios deben conocer sus derechos y obligaciones para evitar conflictos innecesarios, reclamaciones judiciales o situaciones de ocupación irregular.

9. Preguntas frecuentes