La hipoteca es uno de los mayores gastos que una persona afronta a lo largo de su vida. Afortunadamente, la manera de devolver este préstamo al banco es negociable y flexible. Existen varias maneras de conseguir pagar menos, pero antes de decidirnos por una, hemos de saber cuál es nuestra situación y hasta dónde podemos llegar.
¿Queremos reducir la cuota mensual aun a costa de aumentar el coste total? ¿Tenemos ya una hipoteca que queremos mejorar o todavía buscamos ofertas que permitan un pago flexible? ¿Estaríamos dispuestos a cambiar de banco?
Estas son las opciones para cada caso:
– Ampliar el plazo: sirve para conseguir una cuota más reducida aunque encarece el total a pagar ya que, al estirar el pago en el tiempo, se acumulan más intereses. Si todavía no tenemos hipoteca, una buena opción es escoger un plazo largo que reduzca nuestra cuota y negociar una comisión de amortización parcial del 0%. De esta manera empezaremos a pagar una cuota muy baja que podremos abonar sin problemas y, en el momento que las cosas nos vayan mejor, podremos amortizar (devolver) mayor cantidad de capital sin penalizaciones, reduciendo el plazo de nuestra hipoteca a nuestro ritmo.
– Carencia de capital: es una buena opción si necesitamos conseguir la hipoteca en un momento de bajos ingresos o hace años que pagamos nuestra cuota religiosamente pero atravesamos un período delicado. La carencia nos permite pagar solo intereses durante unos meses, sin amortizar nada de capital, reduciendo la cuota hasta en un 70%. Esta operación aumenta el coste total de la hipoteca pero nos da una tregua durante algún tiempo, mientras arreglamos nuestros asuntos financieros. Es importante no relajarse y recordar que, tras el ‘período de gracia’ las cosas volverán a la normalidad y nuestra cuota se encarecerá varios cientos de euros de un mes para otro, por lo que se hace necesario estar preparados para el momento.
– Capital diferido: se trata de ‘apartar’ una parte del préstamo (de hasta el 30% del total) hasta la cuota final. La cuota mensual se reduce ya que ahora se calcula sobre el capital restante. Por ejemplo, si apartamos el 20% en una hipoteca de 100.000 euros, la cuota se calculará como si la hipoteca fuera de 80.000. Y cuando se acerca el momento de la gran cuota final, no hay que preocuparse: lo habitual es pactar con el banco una ampliación de la hipoteca.
– Negociar interés: si tenemos un buen perfil financiero, nunca hemos dado problemas de pago al banco o últimamente hemos estrechado lazos con la entidad (contratando sus productos y servicios, confiándoles una mayor parte de nuestras finanzas), podemos pedir que nos reduzcan el interés del préstamo, tanto si hace tiempo que abrimos la hipoteca como si aún tenemos que firmar. Así conseguiremos no solo rebajar la cuota mensual sino también reducir el coste total.
– Oferta vinculante de otro banco: demuestra a la entidad que sabemos qué hay en el mercado y qué podemos conseguir más allá de su oferta y le obliga a mejorarnos las condiciones si nos quiere como clientes. Cuando aún no hemos firmado con ningún banco, lo mejor es pedir hipoteca en varias entidades a la vez, cuantas más mejor. Esto nos permitirá comparar ofertas y elegir la mejor, y también seguir teniendo opciones si alguno nos deniega la hipoteca. Los bancos que nos la aprueben nos darán la llamada oferta vinculante, un papel donde hacen constar su oferta definitiva por escrito. Como tendremos varios días para decidir si la firmamos o no, mientras tanto podremos usarla como herramienta de negociación en las oficinas de los bancos que nos interesen.
– Amago de subrogación: es lo mismo que la opción anterior pero en el caso de que ya tengamos hipoteca. Las entidades no siempre están dispuestas a negociar las condiciones y en ocasiones es necesario mostrarles que conocemos nuestras opciones para hacerles reaccionar. Si el banco donde tenemos la hipoteca hace oídos sordos a nuestras peticiones de novación, podemos ir a otros bancos a ver qué nos ofrecen y, una vez conseguida la oferta vinculante, llevarla todavía sin firmar a nuestro actual banco que solo tendrá 2 opciones: abaratar nuestra hipoteca o dejarnos firmar una mejor.
– Aplazamiento de cuota: hace posible saltarse el pago de algunas cuotas los meses que no podamos pagar. Obviamente, con restricciones. Podremos, por ejemplo, saltarnos 1 cuota al año hasta 10 veces en total. Esta opción es ideal para personas con ingresos irregulares, pero no todos los bancos ofrecen esta opción, por lo que si estamos interesados en ella es recomendable preguntar antes de firmar si nuestra entidad ofrece este servicio.
– Subrogación: si sospechamos que existen bancos con mejores ofertas que la que nosotros firmamos y ya hace al menos 3 años que pagamos religiosamente la cuota mensual de nuestro préstamo, podemos plantearnos cambiar de banco la hipoteca. La operación tiene algunos costes pero si la oferta que nos ofrecen fuera es notablemente mejor, puede compensar sobradamente.
Por último, las claves para conseguir una hipoteca a un precio más justo son 3:
1. conocer nuestros puntos fuertes que pueden interesar al banco (ingresos elevados o muy estables, vinculación con la entidad…),
2. negociarlo siempre todo (recordemos que en las hipotecas ningún precio, comisión o interés es intocable)
3. ser proactivos en la búsqueda de soluciones. El banco no tiene ningún interés en cobrarnos menos por el préstamo, nosotros somos los únicos interesados, por lo que será necesario pasar a la acción cuanto antes para conseguir la hipoteca que más se acerque a nuestras expectativas.
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