Las subastas siguen siendo un espacio poco frecuentado en el que el ciudadano no se siente seguro. A pesar de que los últimos cambios de la Ley de Enjuiciamiento Civil en 2013 se orientaron a fomentar la participación de los particulares, sólo se han conseguido unos tímidos avances. Desde CasaToc queremos enseñaros cuáles son los pasos a seguir para conseguir este tipo de viviendas.
Cómo participar
Lo primero para poder pujar es una subasta judicial para una vivienda es entregar un aval, que a partir del año pasado se rebajó del 20% al 5% sobre el valor de la tasación del inmueble. La participación es gratuita pero este aval debe ingresarse en una cuenta corriente a nombre del órgano judicial que realiza la subasta o con el aval bancario correspondiente. Posteriormente, se devolverá después de que se dicte quién se lo queda y a qué precio, algo que se llama remate-. Se puede acudir presencialmente a la subasta.
Pero también se puede presentar un sobre cerrado por un tercero, acompañado por un documento donde se incluyen y se aceptan las condiciones generales y particulares de la subasta. Aunque esta opción no es la más recomendada ya que son las primeras participaciones en leerse y luego esas pujas pueden ser superadas por cualquiera que así lo desee.
Además algunas administraciones y el Ministerio de Justicia han puesto un servicio de subastas electrónicas.
Viviendas con descuentos del 50%
Antes de interesarnos por un inmueble, el comprador debe consultar su estado legal en la Nota Simple del Registro de la Propiedad. El principal peligro es que puedan tener cargas, o limitaciones en la propiedad de la finca, que la titulación sobre el inmueble no esté de manifiesto en la oficina judicial, si está alquilado u «ocupado», que tenga deudas hipotecarias, usufructos, restricciones, gravámenes del dueño anterior…pues serán transmitidas al nuevo. Debemos de tener la certeza de que no surgirán problemas legales, cargas ocultas, etc.
Solventada esta parte de supuesto obtener viviendas con importantes descuentos, como por ejemplo, por solo el 25% de una tasación hipotecaria hecha en los «años locos» del «boom inmobiliario» o el 50% de su tasación inicial. El precio de la oscilación suele oscilar entre el 60 y 70% del valor real actual sobre el precio al que se podría vender la propiedad en una máximo de dos o tres meses. En definitiva, porcentajes inferiores al mínimo al que se la puedan adjudicar los bancos en subastas desiertas , establecido en el 70% del valor de tasación para las viviendas habituales y un 50% para las segundas y posteriores residencias. El plazo para pagarlas se amplió de 20 a 40 días, que bien puede ser a tocateja o bien con hipoteca.
Ceder el piso a un tercero
Existe la opción de «dar el pase» del remate a un tercero, posibilidad que la Ley concede al ejecutante al ceder los derechos de compra adquiridos en la subasta. La cesión se verifica mediante comparecencia ante el Secretario judicial, con asistencia del cesionario que deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. En estos casos se suele pactar un acuerdo económico entre el ejecutante y el tercero, las condiciones de la cesión de remate, que suele ser un porcentaje de la operación, una especie que ronda el 10%. De hecho, en ocasiones se pueden ceder sin desembolsar un solo euro.
Se pueden buscar subastas de propiedades que estén gravadas con hipotecas anteriores, poner al día dichas hipotecas pagando las cuotas atrasadas evitando la subrogación para que finalmente vender la propiedad lo más rápido posible antes de que el banco pueda obligarnos a subrogarnos o incluso dar por vencido al crédito. De esta manera, el ejecutante evita una transmisión patrimonial de cara a Hacienda, con el ahorro de impuestos que supone. Una fórmula que en ocasiones usan los bancos al pasar el remate a sus filiales inmobiliarias y no tener que pagar los impuestos correspondientes. No obstante, siempre deben hacerlo en el acto de la subasta y no después de la misma pues entonces, se cobraría dos veces este, el ITP y el de AJD, como dos transmisiones distintas: una, al adjudicatario del remate, y otra, al cesionario de aquél.
Pese al cambio de la ley, los habituales de las subastas confirman que en ellas no ha aumentado la afluencia… La falta de medios físicos y jurídicos y la inseguridad que provoca que en algunas ocasiones la competencia – o incompetencia- de los distintos juzgados que tarden 6 a 8 meses en tomar en consideración una titularidad de una vivienda para entregársela al adjudicatario y que no puedas acceder a ella en dos o más años después son algunos de los principales escollos.
